הסיכונים שלא נאמרו בהשקעה בפרויקט הנדל"ן בלונדון

החזר כספי לכסף שהושקע בפרויקט בלונדון

בית משפט לתביעות קטנות ברמלה דן במקרה מסוג זה.

 
התובע טען כי בפגישה שנערכה בינו לבין נתבע 2 (נציג מטעם נתבעת 1) הוצע לו להיקשר בעסקה עם נתבעת 1.
 
התובע טען כי ההצעה כללה כי יימנה על מאגר של משקיעים/שותפים מוגבלים, שמהם היא מגייסת כספים לטובת השקעה בנדל"ן הממוקם ברחוב POLAND בלונדון ומכירתו ברווח כספי, לאחר שישופץ.
 
התובע טען כי בחודש נובמבר 2014 נחתם הסכם בינו לבין נתבעת 1. הסכם שותפות לעניין ההשקעה הנ"ל, והבהיר כי מדובר בשותפות מוגבלת, שמשמעותה – מצד התובע – השקעה כספית בלבד, והובהר כי לתובע ולשותפים האחרים לא תהיה כל אחריות בקשר לניהול נכסי השותפות, המסור לאחריותה של הנתבעת 1 .
 

על פי תנאי ההסכם שנחתם בין הצדדים צוין כי נתבעת 1, מוגדרת "השותף הכללי" היא זו שתהא אחראית יחידה לניהול השותפות ולמילוי התחייבות השותפות (סעיף 9.3, 9.4, 9.5).   התובע טען כי הסכם השותפות שלפי מהותו, מבחינת התובע ושכמותו – הסכם להשקעה כספית בלבד, בלא יכולת לקביעת גורל כספו.   ביום 1.12.2014 ובעקבות ההתקשרות החוזית, התובע העביר לנתבעת 1 סך של 25,000 ליש"ט.

התובע טען כי בשנת 2017 נתבעת 1 עדכנה אותו כי הבנק האנגלי, שמימן את הפרויקט עיקל את הנכס שבו הושקעו הכספים שלו ושל יתרת השותפים.
 
התובע טען כי כספו בסך 25,000 ליש"ט עוקל לטובת הבנק.
 
התובע פנה לבית המשפט בבקשה להשבת כספו, כאשר בחר להעמיד את תביעתו על סכום המקסימום אותו ניתן לדרוש בהתאם לסמכות בית משפט לתביעות קטנות.
 
נתבעת 1 טענה כי הפרויקט כשל מטעמים שונים שלא נצפו על-ידה.
 
השופט קבע כי לאחר בחינת טיעוני הצדדים, החליט לקבל את טענות התובע ביחס לנתבעת 1 בלבד.
 
השופט קבע כי התובע נקשר בהסכם נוכח טעות לפי סעיף 14 (א) הקובע : "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה". קרי, החוזה בטל ולפיכך קמה חובת השבה של הכספים, לפי סעיף 21 לחוק הנ"ל.
 
השופט קבע כי בחינת ההצעה שאותה קיבל התובע מנתבעת 1 מלמדת, כי חסר בה יידוע של פרטים מהותיים, העומדים ביסודה של עסקה שכזו, כאשר נתבעת 1 ידעה עליהם, והיה עליה ליידע את התובע אודותיהם באופן יזום, בטרם נקשרה עמו בהסכם.
 
בהצעה נמסר כי עלות הפרויקט הינו 18,746,507 ליש"ט ונדרשת השקעת הון של 2,100,000 ליש"ט, כאשר יחידת השקעה אחת היא 20,000 ליש"ט ותשואה מובטחת 23.98% – 22.87% לשנה.
 
עוד נמסר בהצעה כי "צפי מכירת הנכס (אקזיט): בתום הבנייה ימכרו הדירות כאשר תהליך הבנייה והמכירה צפוי להסתיים בתוך כ – 18 חודשים".
 

על פי ההצעה, חלקם של המשקיעים בעלות הכללית של הפרויקט הינו כ – 11.2 אחוזים, כאשר היתרה היא במימון של הלוואה בנקאית.   במסמך תקציר ההשקעה צוין במפורש כי המימון הבנקאי עומד ע"ס 16,140,578 ליש"ט.   השופט קבע כי לא נמסר בהצעה מידע שלפיו הפרויקט מלווה באמצעות בנק, אשר העמיד הלוואה, שאחד מתנאיה הוא כי אם תחלוף התקופה בת 18 חודשים, והפרויקט לא יגיע לסיומו, אזי תמומש בטוחת הבנק על הנכס, והוא יוכל לממשו כנושה מובטח.

הלוואה לתקופה של 18 חודשים

בדיון בבית המשפט נציגת הנתבעת אישרה את התנאי שהיה קיים : "אם תוך 18 חודשים לא משלימים הבנק מממש".
 
השופט קבע כי היה מצופה מנתבעת 1 לראות התניה יסודית שכזו, שמוצאת ביטוי מפורש בהצעה/בהסכם, בכתב ובאותיות מודגשות.
 
אין מדובר בבנק המלווה את הפרויקט כבנק למשכנתאות, אלא בהלוואה שאלו תנאיה והיא בעלת תאריך תפוגה קצרה ביותר – 18 חודשים – ובחלוף התקופה נוחת על הכספים אותו עיקול, נוטל באבחה אחת את כל הכסף שהושקע ומוריד אותו לטמיון.
 
השופט קבע כי ליווי בנקאי שכזה, מטביע על העסקה סיכון מיוחד, שלפיו בחלוף 18 חודשים יאזל שעון החול וייחרץ דין כספם של המשקיעים לאבדון.
 
השופט קבע כי סיכון חריף שכזה, ממש על גבול ההימור, חייב את נתבעת 1 להציפו בפני התובע ולציינו ברחל בתך הקטנה.
 
השופט קבע כי בהצעה בסעיף הביטחונות צוין כי קיימת "ערבות אישית של היזם על התחייבות החברה", אך לא בואר די הצורך מה פשרה של אותה ערבות אישית. לא צוין כי אין מדובר בערבות בעלת משקל, המעוגנת בבטוחות, או בדין קדימות, שאין אחריה משקל קנייני של ממש והיא שווה את משקל הנייר שעליה נחתמה.
 

הסכנות בפרויקט לא נאמרו למשקיע

השופט קבע כי היה על נתבעת 1 להבהיר לתובע במעמד ההצעה את טיבה של אותה "ערבות אישית", במיוחד כאשר היא מתיימרת להבטיח את רוב רובו של המימון המגיע מכיוונה.
 
השופט קבע כי הייתה זו עסקה בעלת סיכון חריף לכספו של התובע.
 
השופט קבע כי אם אכן, "זו עסקה לא בטוחה" תתכבד נתבעת 1 ותאמר זאת לתובע בצורה מפורשת במעמד ההצעה ולפני שהוא משקיע את כספו.
 
השופט קבע כי אינו מקבל את טענת נתבעת 1 כי התובע הינו אדם בעל השכלה, איש של כישורים וניסיון, שחייבו אותו לדעת או להיזהר בהתנהלותו. טיבו של ההסכם היה כזה שהתובע משקיע את כספו בעוד אין לו יד ורגל בניהול הפרויקט ואין בכך כדי להסיר כמלוא הנימה מחובת הגילוי הנאות של נתבעת 1 הנגזרת גם מעקרון תום-הלב וההגינות של דיני החוזים.
 
השופט קבע כי מאחר ונמסר לתובע, כי כספו צפוי לתשואה, אך לא נמסר לו כי בחלוף 18 חודשים נתון לסיכון החריף, שלפיו יאבד את כספו כליל, קיימת עילת תביעה נגד הנתבעת 1 להשבת הכספים.
 
השופט קבע כי אין לתובע עילת תביעה כנגד נתבע 2 אשר היה שלוח של נתבעת 1.
 
השופט קבע כי אין לתובע עילת תביעה כנגד נתבע 3.
 

בית משפט לתביעות קטנות ברמלה פסק על נתבעת 1 להשיב לתובע סך של 34,000 ₪.

 
פרטי פסק הדין: 62698-02-20, גלבוע נגד 1. קרן הגשמה נציגות בע"מ, 2. יצחק לאופר, 3. אבי כץ
 
 
 
 
 

נגרם לך נזק וזקוק לעזרה?

אז איך מתחילים? לחצו כאן